Modificarea Legii nr. 10/2001. O iluzie.
Inainte de a vorbi de modificarile aduse Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuziv in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, prin Legea nr. 1/2009, publicata in M.O., Partea I, nr. 63/03.02.2009, trebuie sa avem in vedere aprecierile si criticile exprimate in ultimele luni in mass-media, conform carora, proprietarii deposedati abuziv in perioada comunista nu isi vor mai putea recupera imobilele in natura, ci doar in echivalent, iar chiriasii cumparatori vor ramane definitiv in apartamente. Aceleasi aprecieri si critici ne spun ca s-a facut dreptate pentru ambele parti, ca in sfarsit se rezolva problema caselor nationalizate fiind despagubiti atat adevaratii proprietari, cat si cumparatorii de buna credinta in baza Legii nr. 112/1995 - chiar si chiriasii-cumparatori ale caror titluri de proprietate au fost desfiintate deja prin hotarari judecatoresti ramase irevocabile.
Dar oare asa este?
La prima vedere nu este greu de remarcat ca domeniul de aplicare al Legii nr. 1/2009
vizeaza strict imobilele nationalizate instrainate in baza Legii nr. 112/1995, chiriasii-cumparatori in baza Legii nr. 112/1995 si chiriasii „ne-cumparatori" aflati in continuare in apartamentele nationalizate. Astfel, legea noua nu aduce atingere acelor imobile nationalizate care nu au fost instrainate potrivit Legii nr. 112/1995, acestea facand in continuare obiectul aplicarii principiilor generale ale Legii nr. 10/2001, in sensul restituirii in natura. Asadar, domeniul de aplicare si efectele acestei Legi sunt cu totul altele decat cele prezentate in presa, regimul juridic al imobilelor nationalizate asa cum dispune Legea nr. 10/2001 ramanand acelasi, in sensul ca, in principiu, acestea se restituie in natura, si numai daca nu mai este posibil, proprietarul va fi despagubit in echivalent, asa cum se arata in art. 1 si 2.
Asadar, sfera modificarilor aduse prin noua Lege se restrange in realitate la acele situatii in care anumite apartamente din imobilele nationalizate au fost instrainate in baza Legii nr. 112/1995 si, de asemenea, la chiriasii „ne-cumparatori" care inca se afla in aceste imobile. Sfera se restrange si mai mult, avand in vedere ca actul normativ „consolideaza" numai acele contracte incheiate in baza Legii nr. 112/1995 cu buna-credinta si cu respectarea prevederilor legii, dupa cum dispune art. I pct. 4, 5, 7 si 11 din Legea nr. 1/2009, pentru modificarea art. 7, 20 si 45 din legea de reparatie.
Adica, in esenta, dorinta legiuitorului este de a sanctiona acele persoane deposedate abuziv, care nu au facut diligentele necesare in vederea restituirii, prin notificarile sau cererile dispuse prin Legea nr. 112/1995, astfel incat apartamentele erau libere de sarcini la momentul incheierii contractelor de vanzare-cumparare intre primarii sau alte entitati detinatoare si chiriasi. Deci, cu alte cuvinte, in situatia in care autoritatea detinatoare, ca parte contractanta, a fost de buna-credinta - adica nu a fost notificata de catre adevaratul proprietar - la momentul incheierii contractelor si s-au respectat conditiile legii de catre ambele parti, instantele nu mai pot pune la indoiala legalitatea acestor contracte, plecand desigur de la premisa ca si chiriasul-cumparator a fost de buna-credinta. Acest principiu a fost insa in repetate randuri criticat in jurisprudenta, aratandu-se ca Statul Roman a preluat imobilele abuziv fara a avea un titlu legal si, in consecinta, are calitatea de proprietar aparent, astfel incat statul este ab initio de rea-credinta.
Intrebarea este, ce s-a rezolvat de fapt? Aceste modificari chiar aduc ceva nou in privinta contractelor incheiate in baza Legii nr. 112/1995? Chiar sunt in stare de a schimba practica judiciara de pana acum, favorizand chiriasii in dauna adevaratilor proprietari asa cum se arata in presa, sau ne aflam in fata unei noi bombe politice, detonata in scopuri electorale? Legea nr. 10/2001 in forma ei initiala si chiar cu modificarile ulterioare distingea expres chiriasii-cumparatori de buna-credinta, aratand ca adevaratii proprietari vor fi despagubiti in echivalent daca „se lovesc" in demersul lor administrativ de contracte valabil incheiate, asa cum reiesea din interpretarea art. 1 coroborat cu art. 45, 46. Astfel ca modificarile aduse prin noua lege nu sunt substantiale, ele avand doar rolul de a evidentia valabilitatea contractelor incheiate cu buna-credinta in baza Legii nr. 112/1995, fapt deja statuat in legea de reparatie.
Urmatoarele pasaje din legea noua constituie intr-adevar, o noutate, insa acestea au un caracter confuz si lasa loc oricaror interpretari juridice: „nu se restituie in natura terenurile aferente imobilelor care au fost instrainate in temeiul dispozitiilor Legii nr. 112/1995", sau „persoana indreptatita are dreptul la masuri reparatorii prin echivalent pentru valoarea de piata corespunzatoare (...) stabilita potrivit standardelor internationale de evaluare". Ce se intelege prin terenuri aferente? Terenul de sub imobil, sau partile comune? Cine stabileste valoarea de piata? Probabil expertul sau judecatorul intr-un nou litigiu, pentru ca pe cale administrativa este greu de imaginat ca vor fi satisfacuti chiriasii-cumparatori sau proprietarii deposedati de propunerile de despagubire ale autoritatilor detinatoare, indiferent care dintre ei este persoana indreptatita la despagubiri, in sensul art. I pct. 7 si 18 din Legea noua, pentru modificarea art. 20 si 50 din Legea nr. 10/2001.
Relevant este insa art. I pct. 8, pentru modificarea art. 20, alin. (2), care instituie, intr-adevar, o noua reglementare in favoarea chiriasilor-cumparatori de buna-credinta ale caror contracte au fost deja desfiintate, in sensul ca acestia au dreptul la asigurarea unei locuinte din fondurile gestionate de consiliile locale, iar pana la realizarea acestor locuinte chiriasii evacuati pot inchiria apartamentele din fondul de imobile al Administratiei Patrimoniului Protocolului de Stat.
In ceea ce priveste dispozitiile art. I pct. 11, pentru modificarea art. 45, conform carora contractele incheiate in baza Legii nr. 112/1995 „sunt acte autentice si constituie titlu de proprietate opozabil de la data incheierii acestora", consider intemeiate criticile invocate prin exceptiile de neconstitutionalitate ridicate impotriva noului act normativ, referitoare la incalcarea principiilor neretroactivitatii legii si securitatii raporturilor juridice, textul de lege fiind imposibil de aplicat in practica judiciara, incalcand legile fundamentale interne privind „opozabilitatea" titlului provenit de la un proprietar aparent, respectiv Statul neproprietar.
In practica, in ceea ce priveste constatarea nulitatii contractelor incheiate in baza Legii nr. 112/1995, instanta va aprecia asa cum a apreciat si pana acum buna sau reaua credinta a partilor la momentul incheierii contractelor, astfel ca desfiintarea lor nu tine de aplicarea noului act normativ, ci dimpotriva, Legea noua chiar face aplicarea principiului bunei-credinte. In ceea ce priveste actiunile in revendicare, buna sau reaua credinta nu are relevanta in compararea titlurilor, aceasta actiune putand fi insa paralizata in materia imobilelor nationalizate prin intermediul uzucapiunii sau recursului in interesul legii promovat de Procurorul General si admis de Sectiile Unite ale ICCJ prin Decizia nr. 33 din 09.06.2008, conform caruia actiunile in revendicare - intemeiate pe dispozitiile art. 480-481 C.civ. - introduse dupa intrarea in vigoare a Legii nr. 10/2001 sunt inadmisibile, conform principiului specialia generalibus derogant.
In concluzie, modificarile promovate prin Legea nr. 1/2009 nu au alt efect decat generarea unor noi controverse si litigii, atat pe rolul instantelor din Romania, cat si la Curtea Europeana a Drepturilor Omului. Cu sau fara aceste modificari problema ramane aceeasi, rezolvarea litigiilor privind imobilele nationalizate prin intermediul legii noi este doar o iluzie, aceasta tinzand sa incetineasca si sa ingreuneze solutionarea cauzelor, asa cum s-a intamplat prin promulgarea legilor anterioare in aceasta materie.
Av. Adrian Georgescu-Banc
Noutati2010/19/07Legea Concordatului Preventiv, realizata de Gheorghe Piperea, recenzata si promovata in Jurnalul INSOL EUROPEPe fondul perioadei economice dificile pe care o traverseaza Romania si majoritatea tarilor lumii, ...mai mult |